作为全国老旧小区改造先行试点城市，广州围绕改什么、怎么改、谁出钱、改后怎么管等问题，先后出台系列政策，构建起“1+N”政策体系。截至今年6月，广州累计完成881个小区的改造，累计改造老旧建筑4826.00万平方米，整治“三线”2903.46千米，增设无障碍通道149.3千米，完善消防设施7.3万个，新增社区绿地和公共空间898个，惠及209.92万居民。

(相关资料图)

省轻工机械集团片区通过“大众创”打造全龄公共空间。

政策地基：省内率先出台实施方案

广州市于2021年在全省率先出台老旧小区改造工作实施方案，明确工作目标、实施内容、实施路径、资金筹措、金融支持、保障措施、任务分工等各方面，完成了政策体系中“1”的建立，为老旧小区改造有序开展打下了坚实的“地基”。

紧随其后印发老旧小区改造内容及标准指引，涵盖基础、完善、提升、统筹四大类60项改造内容，突出民生导向及公共性，以消除安全隐患和完善城市功能为重点，优先补齐民生短板，因地制宜完善公服配套，进一步完善改造实施相关指引。

“1”之后的“N”，包括联动工作机制、共同缔造参考指引、引入日常管养参考指引、既有建筑活化利用实施办法、整合利用存量公有房屋相关意见、引入社会资本试行办法等N个配套政策。广州不断在实践探索中总结经验、提炼范式，作出系列探索和安排，以实践推动制度建设，以政策成果反哺实践。

部门联动：全市“一盘棋”部署推进

老旧小区涉及多个民生事项，是一项复杂的综合性工程。广州成立了市城市更新工作领导小组，负责指导全市老旧小区改造工作，审议五年工作方案、改造规划、年度改造计划等重要文件。建立“市统筹、区实施”的工作机制，不定期组织相关市级、区级职能部门召开联席会议，及时沟通协调老旧小区改造中遇到的难点堵点。

为更好地凝聚合力，广州印发老旧小区改造联动工作机制，充分调动市、区、街（镇）力量，通过计划联动、资源联动、技术联动、实施联动，推进各类专项工程和老旧小区改造同步实施。市、区各级各部门打破壁垒，整合资源，推进公共服务覆盖群众身边的最后一公里，创造安全、宜居、品质生活空间。

黄埔区黄埔新邨项目在推进改造过程中积极发挥各部门优势，整合各方资源，区城市更新局项目中心协助街道进行技术指导，将文冲文化底蕴融入到小区文化墙、家风长廊等公共休闲文娱空间；区规资局统筹社区设计师进驻并提供咨询服务；区住建局全程开展质量与安全监管；区城管局则推进项目创建容貌品质社区……通过部门联动改造，小区面貌焕然一新，公共空间得到拓展和丰富，小区特色得到彰显，居民居住体验得到极大提升。

共同缔造：从“要我改”到“我要改”

为调动居民参与老旧小区改造积极性，广州印发老旧小区改造共同缔造参考指引（以下简称“参考指引”），健全动员居民参与机制，推动从“要我改”向“我要改”转变，塑造共同缔造精神，凝聚包括居民、设计师、社会组织等多元力量，打造民心工程。

为引导社会多元主体参与、形成示范效应，广州市创新举办“大师作+大众创”系列活动，发挥大师引领作用；公开征集设计方案，吸引优秀设计团队和新锐设计师投稿，141万人次居民群众参与投票评选，实现美好生活“共同缔造”，打造出适老适幼的省轻工机械集团片区公共空间轻港园、既便民实用又富有广府特色的周门片区园中园广场等，如今都成为了居民休闲交流的人气旺地。

资源活化：反哺社区“自我造血”

老旧小区存量资源少、使用效率低，企业投资意愿低，严重阻碍小区“自我造血”能力的培育。

今年，广州相继出台既有建筑活化利用实施办法、关于整合利用存量公有房屋的意见。其中，既有建筑活化利用实施办法设置功能业态正面清单，引导优先增加公共服务及市政公用设施，适当增加便民商业设施；简化审批程序，允许符合要求的既有建筑活化利用免于办理建设工程规划许可、环境影响评价，减轻审批压力。关于整合利用存量公有房屋的意见则指导科学合理利用和调配老旧小区及周边富余存量公有房屋资源，允许实施市场化运作，在租金、运营管理承包费用及租期延长等方面适当予以让利，补齐公服短板，推进建立社区业态反哺机制。政策的出台，进一步畅通老旧小区存量资源活化利用路径，着力引进优质运营项目，丰富社区服务供给，提升文化功能，激发街区产业活力。

旧南海社区增设长者饭堂。

市场运作：拓宽改造资金来源

广州市老旧小区点多面广、改造需求大、资金缺口大，仅仅依靠财政资金“输血式”改造难以完全满足。今年5月，《广州市引入社会资本参与城镇老旧小区改造试行办法》正式印发，支持社会资本以全链条或分阶段的方式参与老旧小区改造项目投资、设计、建设、运营和管养等实施工作，对公有房屋、公共低效闲置用地、机动车泊位、公共广告位等存量资源开展活化利用。这也与既有建筑活化利用实施办法及关于整合利用存量公有房屋的意见两个政策充分衔接、互为补充，助力老旧小区改造全生命周期建管一体化。

越秀区洪桥街三眼井社区由街道牵头，整合低效空间等资源，与相关企业签订合作框架协议，引导相关企业出资提供前期社区运营管养服务。针对小区需求，利用社区闲置空地、公房引入各类民生产业，已建成智慧奶站、自助饮水机和24小时自助打印机等；谋划利用公房建设无明火长者饭堂及全年龄段配餐服务，提供公益服务的同时增加商业收入，探索保本微利可持续的资金平衡模式。目前，三眼井社区与相关企业已设立共同账户，约定将产业收入投入社区运营及便民设施维护。

长效管养：提升基层治理效能

为巩固老旧小区改造成果，广州印发老旧小区改造项目引入日常管养参考指引，推动建立“党委领导、政府组织、业主参与、企业服务”的小区管理机制。引导在老旧小区改造方案征求居民意见时同步引入后续的日常管养征求业主意见，鼓励将街道或相关部门负责的卫生保洁、绿化养护、安防、停车等费用，根据“费随事转”转移到承担日常管养工作的企业、单位或者其他合法主体。

白云区云苑片区就是一个典型的例子，原本缺乏管养的开放式社区在改造后通过“费随事转”和盘整片区200多个停车位资源，引入和家生活服务有限公司接管片区物业，提供秩序维护、片区及楼栋公共区域卫生保洁、便民维修服务等，收缴的垃圾费和停车费也可支撑物业收支平衡。

老旧小区改造“1+N”政策体系的建立标志着广州老旧小区改造顶层设计的完善和成熟，有效地推进广州老旧小区改造高质量发展。接下来，市住建部门将继续以“1+N”政策体系为抓手，深入推进各项政策落地见效，高质量推进老旧小区改造，为居民群众创造高品质生活空间。

文、图/广州日报·新花城记者李天研 通讯员穗建